向職工福利售房的納稅問題解析

   [案例]2009年A房地產公司房產滯銷，為緩解資金緊張局面，決定面向公司內部員工優惠銷售商品房一批，對於有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價格的60%為內部優惠價格，對於5年以下工齡的公司員工以正常銷售價格的80%為內部優惠價格，假定該公司正常的銷售價格為4500元/平方米，平均建造成本為3000元/平方米。

　　該內部促銷方案出台後，對於稅務方面的處理財務人員比較矛盾，問題集中如下：

　　1、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅應當如何計算？

　　2、對員工的優惠價款是否應該視同“工資薪金所得”計算徵收個人所得稅？

　　3、個人所得稅的計稅基數如何確定，是否按照正常銷售價格與內部優惠價格的差額計算確定計稅基數？

　　特別是個人所得稅，由於涉及員工較多，稅負過高的話難免影響大家積極性，所以公司上下都非常關心這個問題。

　　針對該方案的焦點問題，筆者分稅種做了如下分析：

　　一、營業稅規定

　　《中華人民共和國營業稅暫行條例》第七條規定：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低並無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。

　　第二十條規定：納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低並無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

　　（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

　　（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

　　（三）按下列公式核定：

　　營業額＝營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）

　　二、企業所得稅規定

　　《企業所得稅法》第四十一條規定：企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。

　　以上的合理方法，包括：

　　（一）可比非受控價格法，是指按照沒有關聯關係的交易各方進行相同或者類似業務往來的價格進行定價的方法；

　　（二）再銷售價格法，是指按照從關聯方購進商品再銷售給沒有關聯關係的交易方的價格，減除相同或者類似業務的銷售毛利進行定價的方法；

　　（三）成本加成法，是指按照成本加合理的費用和利潤進行定價的方法；

　　（四）交易淨利潤法，是指按照沒有關聯關係的交易各方進行相同或者類似業務往來取得的淨利潤水平確定利潤的方法；

　　（五）利潤分割法，是指將企業與其關聯方的合併利潤或者虧損在各方之間採用合理標準進行分配的方法；

　　（六）其他符合獨立交易原則的方法。

　　三、土地增值稅規定

　　國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）對於“非直接銷售和自用房地產的收入確定”規定如下：

　　房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　[解說]對於該方案來說，由於內部銷售價格偏低，主管稅務機關會根據以上營業稅、企業所得稅、土地增值稅的政策規定核定或調整企業計稅收入，企業不應當有什麼僥倖心理，重點是該方案以內部銷售價格銷售住房個人所得稅的稅負是否能為大家接受。

　　四、個人所得稅規定

　　財稅[2007]13號《關於單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》規定。

　　一、根據住房制度改革政策的有關規定，國家機關、企事業單位及其他組織（以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低於房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免徵個人所得稅。

　　二、除本通知第一條規定情形外，根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關規定，單位按低於購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬於個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

　　前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低於該房屋的購置或建造成本價格的差額。

　　三、對職工取得的上述應稅所得，比照《國家稅務總局關於調整個人取得全年一次性獎金等計算徵收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發[2005]9號）規定的全年一次性獎金的徵稅辦法，計算徵收個人所得稅，即先將全部所得數額除以12，按其商數並根據個人所得稅法規定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數，再根據全部所得數額、適用的稅率和速算扣除數，按照稅法規定計算徵稅。

　　[解說]根據以上政策，該企業只要內部促銷優惠價格不低於建造成本出售商品房給職工，就不用繳納個人所得稅，比如對於5年以下工齡的公司員工以正常銷售價格的80%為內部優惠價格是4500元×80%=3600元/平方米，高於建造成本為3000元/平方米就不用計算繳納個人所得稅。

　　另外，對於有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價格的60%為內部優惠價格，即銷售價格為4500元×60%=2700元/平方米，低於建造成本3000元/平方米，需要按照“工資、薪金所得”計算繳納個人所得稅。

　　以每套商品房100平方米計算，銷售價款27萬元，成本30萬元，職工實際支付的購房價款低於該房屋的購置或建造成本價格的差額為3萬元，即計稅基數為3萬元，比照一次性獎金的個人所得稅徵稅辦法計算，個人所得稅為4375元，5年以上工齡職工購房款以及個人所得稅共計支出274375元，僅達到該公司正常商品房銷售價格的60.97%，儘管略低於成本價格，但是對於加強公司員工的凝聚力無疑可以起到十分有效的激勵作用。

　　[點評]實踐操作中，銷售價格的制定往往是房地產開發企業稅務籌劃的重要方面但是籌劃不可能魚與熊掌兼得，只要可以解決關鍵癥結，就是良好的運作方案。