土地增值稅清算新規與企業所得稅新區別(國稅函[2010]220號)

　　近日，為了進一步做好土地增值稅清算工作，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）就土地增值稅清算工作中有關問題作出明確。筆者結合相關政策解讀如下。

一、關於拆遷安置土地增值稅計算問題

　　（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

　　解讀：國稅發[2006]187號第三條第（一）款規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　國稅發[2009]31號第三十一條對於企業所得稅的處理規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

　　拆遷補償涉及產權調換，包括貨幣補償、房屋實務補償，貨幣和實物補償相結合三種方式，貨幣補償相對簡單；房屋補償按照拆一換一不涉及貨幣補償或收取差價的，可以直接按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定收入和拆遷補償費；貨幣補償與實務補償相結合，拆遷100平方米，補償100平方米或是1套新房，若額外開發商還要收取結構價差，此結構差價款作為土地成本沖回。若房地產開發企業支付給回遷戶的補差價，相當於住房貨幣購入土地，也要調整土地成本。

　　土地增值稅與企業所得稅處理原則是一致的，但最後計算效果還是有差別的。例如“拆一還一”100平方米，市場價值50萬元，收入50萬元，拆遷補償成本也是50萬元，暫不考慮流轉稅金，企業所得稅處理50-50=0。土地增值稅處理50-50-50×20%=-10萬元。所以拆遷補償能起到有效的抵免土地增值稅的作用。